asunto_avain

Airbnb haastaa opiskelijakaupungin asuntomarkkinat

 

Teksti Tea Koskela
Kuvitus Aino Soininen

Opiskelijakaupunkien yhtenä suurena haasteena – ei pelkästään Rovaniemellä – on pystyä tarjoamaan riittävästi kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Rovaniemen vuokra-asuntotilanteeseen on erityisesti parin viime vuoden aikana vaikuttanut matkailijamäärien hurja nousu, ja sen myötä lisääntynyt Airbnb-vertaismajoituksen voimakas kasvu. Rovaniemen majoituskapasiteetti on korkeimman matkailusesongin aikaan äärimmilleen venytettynä, mikä on myös luonut kysyntää Airbnb:n tarjoamalle lisäkapasiteetille.

Matkailun huippusesongin kova kysyntä on nostanut samalla hinnat kattoon. Lisäksi vertaismajoitukseen käytettävät asunnot ovat poissa pitkäaikaisempaa asuntoa tarvitsevien vuokra-asuntomarkkinoilta. Domus Arctica –säätiön eli DASin markkinaosuus korkeakouluopiskelijoiden asumisessa on 28%, mutta miten jäljelle jäävän prosenttiosuuden edustajat löytävät opiskeluajakseen asunnon, jos vuokra-asuntoja valjastetaan jatkuvasti enenevissä määrin matkailijoiden käyttöön? Opiskelijoiden siirryttyä yleisen asumistuen piiriin heillä on paremmat rahkeet asua yksiössä kimppakämpän sijaan. Tällä hetkellä sijoittajat omistavat Rovaniemellä paljon yksiöitä juuri yksityisen sektorin vuokramarkkinoilla. Tästä johtuen etenkin yksiöiden hinnat saattavat kivuta yksityisellä puolella varsin korkeiksi.

Opiskelija-asumisen näkökulmasta juuri Airbnb:n räjähdysmäinen kasvu on vaikuttanut yksityisellä puolella asuntojen vuokramarkkinoihin huomattavasti.

Opiskelijoiden asunnontarpeeseen vastaaminen

Yliopiston lähellä olevan Riihipellon puiston alueen kaava on saanut lainvoiman 26.1.2018, ja siinä olevalle DASin tontille on tulossa 8-kerroksinen puutalo, DAS Kelo. Rakennuslupahakemus tätä varten on jo tehtynä, ja seuraavaksi vuorossa on urakkakilpailutus. Tässä kampusalueen asemakaavassa pyrittiin huomioimaan opiskelijoiden tarpeet – kaavaa laadittiin myös yhteistyössä heidän kanssaan. DAS Kelon on tarkoitus valmistua syksyllä 2019, jolloin tarjolle saadaan kaiken kaikkiaan 103 uutta yksiötä. Uuden kerrostalon myötä peruskorjausta vailla olevista Kuntotie 3:sta ja 5:stä luovutaan kuluvan vuoden aikana.

DASilla yksittäiset vapautuvat yksiöt ja kaksiot löytävät aina saman tien vuokralaisensa, mutta solut eivät välttämättä mene enää tähän aikaan vuodesta. Tammikuun alussa DASilla oli vapaita soluasuntoja 20 ja helmikuun alussa seitsemän. Soluasumisen markkinoinnissa opiskelijoille on omat haasteensa. Helsingissä HOAS on kokeillut tähän ongelmaan Kämppishaku -nimistä palvelukonseptia, jossa toisilleen tuntemattomat asunnonhakijat pääsevät tutustumaan toisiinsa, ja sen jälkeen hakemaan asuntoa yhdessä.

”Nyt eletään eräänlaisen uuden yhteisöllisyyden aikaa, jolloin kämppiksen valinta on olennainen kysymys. Tässä olisi meilläkin yksi kehittämiskohde, johon pitäisi löytää uusi ja toimiva malli. Asumistuen muuttuminen muutti osaltaan myös opiskelijoiden saamia tukia, joten nyt opiskelijoiden puntarointi soluasunnon ja yksiön välillä saattaa olla entistäkin pienemmistä marginaaleista kiinni”, pohtii DASin toiminnanjohtaja Kirsti Saviaro.

Opiskelijoille on lähtökohtaisesti tärkeää löytää edullinen asunto mahdollisimman hyvällä sijainnilla opintojen ajaksi. DASilla tarkistetaan vuokrat vuosittain, ja 1.1.2018 alkaen keskimääräinen vuokrien korotus on 2 %. Korotus riippuu kuitenkin kustannuskehityksestä ja korjaustoimien määrästä. Vuokrataso voitaisiin pyrkiä säilyttämään ilman suurempia korotuksia, mutta tällöin korjaustoimista pitäisi tinkiä.

”Se ei olisi suotava kehityssuunta (korjaustoimista tinkiminen), sillä asuntokannan ja myös vanhojen asuntojen kehittäminen on tärkeää. Seuraavaksi luvassa on ns. viihtyvyyskorjaus Rantavitikalla, jonka aikana muovimatot vaihdetaan pois, ja tilalle laitetaan esimerkiksi laminaattia. Samassa yhteydessä myös keittiökaappien uusiminen on piakkoin vuorossa”, kertoo Saviaro.

Kaupunginarkkitehti Tarja Outilan mukaan asuntojen kohtuuhintaisuutta voidaan ohjata lisäksi rakentamiskustannuksilla, tontinvuokrahinnalla sekä esimerkiksi lisäämällä opiskelijoiden mahdollisuutta lisätä ostovoimaansa. Uudessa kampusalueen asemakaavassa tutkittiin esimerkiksi kiertotaloutta osana opiskelijoiden asumisympäristöä.

Airbnb – matkailu kohtaa opiskelija-arjen

Rovaniemen vuokra-asuntotilannetta on viime aikoina hämmentänyt Airbnb-vertaismajoitustoiminta. Viime vuoden marraskuussa päättyneessä Jakamistalous matkailussa -hankkeessa kartoitettiin matkailun liittyviä jakamistalouden muotoja. Opiskelija-asumisen näkökulmasta juuri Airbnb:n räjähdysmäinen kasvu on vaikuttanut yksityisellä puolella asuntojen vuokramarkkinoihin huomattavasti. Airbnb-majoituskohteita oli Rovaniemellä vuoden 2017 marraskuussa lähes 500.

”Jo pelkästään Jakamistalous matkailussa (2016–2017) -hankkeen aikana tarjolla olevan majoituksen määrä suurin piirtein triplaantui”, laskeskelee hankkeen projektipäällikkönä toiminut matkailututkimuksen yliopistonlehtori Maria Hakkarainen.

Lapin matkailubuumi on tuonut Rovaniemen matkailijamääriin runsasta kasvua, ja Airbnb täyttää osaltaan majoituskapasiteetissa olevan aukon – kysyntä synnyttää tarjontaa. Hinnat ovat huipussaan korkeimman matkailusesongin aikaan joulun tienoilla. Tämä on asuntojaan Airbnb-käyttöön vuokraaville tuottoisinta aikaa, jolloin hinnat saattavat kivuta jopa kolminkertaisiksi verrattuna esimerkiksi Berliiniin. Lisäksi viidesosa vuokraajista välittää 50 prosenttia tarjolla olevista Airbnb-kohteista. Ilmiöstä on muodostunut siis liiketoiminnan kaltainen oma majoitustoiminnan muotonsa.

Airbnb vaikuttaa merkittävästi Rovaniemen vuokra-asuntomarkkinoihin. Pienien vuokra-asuntojen suhteen hakuaika on pidentynyt, ja niitä saattaa olla entistä hankalampi löytää etenkin keskustan alueelta, sillä monet on valjastettu Airbnb-käyttöön. Opiskelijoiden asunnonhakusesongin aikaan loppukesästä haaste saattaa tosin olla samankaltainen, mikäli on etsimässä kohtuuhintaista vuokra-asuntoa yksityisiltä markkinoilta keskustan tuntumasta.

asunto_talo_vari

Vuokrien suhde kasvaneeseen Airbnb-majoitukseen on kimurantti, mutta Hakkaraisen mukaan havainnointiaineiston perusteella voidaan kuitenkin todeta vuokrien kivunneen ylöspäin. Lyhytaikaisten vuokralaisten majoittaminen herättää myös keskustelua asunnonomistajien keskuudessa.

”Siitä käydään jonkin verran keskustelua, mitä etuja pitkäaikaisista vuokralaisista olisi. Joulunaika konkretisoi monelle ensinnäkin sen, että aktiivinen majoittaminen vaatii myös aktiivista pyykkäystä, siivoamista ja muuta työtä. Toiseksi matkailualan sesonkiluonteisuus tuli esiin tammikuun käyttöasteiden ollessa huomattavasti joulua pienemmät”, Hakkarainen selvittää.

Opiskelijoiden näkökulmasta tarkasteltuna Airbnb on mahdollistanut asunnon hankkimisen lyhyessä ajassa ja lyhytaikaiseen käyttöön, mikäli esimerkiksi maisteri- tai jatko-opintoja suorittavalla opiskelijalla sattuu olemaan tarve ainoastaan satunnaiselle majoitukselle. Airbnb:n myötä tämäntyyppisestä lyhytaikaisesta majoituksesta on tullut edullisempaa, joskaan ei huippusesongin aikaan. Joissain tapauksissa esimerkiksi jatko-opiskelija on voinut ostaa asunnon ja vuokrata sitä poissa ollessaan. Mikäli Rovaniemellä tarvitsisi asunnon vain lyhytaikaiseen käyttöön, voisi tässä tapauksessa resurssin hyödyntää silloin kun asuntoa ei itse tarvitsisi. Opiskelija-asumisen kokonaistilanteen kannalta opiskelijoiden asuntosijoittaminen on kuitenkin varsin marginaalinen ilmiö.

”Opiskelijoiden asuntosijoittamisesta olisi mielenkiintoista tehdä jatkotutkimusta. Toimiiko tässä tapauksessa vuokraustoiminta ja sitä kautta ansaitseminen kannustimena, vai olisiko opiskelijalla muutenkin varaa hankkia asunto käyttöönsä? Toki silloin kun sijoittajat hakevat asuntoja, nousee suuren kysynnän myötä myös opiskelijoiden sijoituskynnys”, tuumii Hakkarainen.

Voiko Airbnb:tä hallita?

Airbnb:n osalta olisi hyvä pohtia sitä, kuinka alue- ja kaupunkikehitystä viedään voimakkaassa matkailun kasvuhuumassa eteenpäin. Tutkimuksissa on otettu esille kaupunkisuunnittelun keinoja Airbnb:n hallintaan, mutta kansallisella ja EU-tasolla ei ole lähdetty sääntelyyn. Kasvua rajoitetaan tällä hetkellä kaupunkikohtaisesti erilaisten sääntelyiden, rajoitusten ja kieltojen avulla. Vertaismajoituksen hallintaan vaikuttaa merkittävästi kaupunkisuunnittelu.

”Olisi kuitenkin pyrittävä selvittämään, miten Airbnb-ilmiötä voitaisiin esimerkiksi viranomaistoiminnan ja säädösten, sekä vertaismajoittajien ja matkailualan toimijoiden avoimella yhteistyöllä hallita ja kehittää kestävämmäksi. Parhaillaan suunnitteilla onkin vertaismajoitukseen hyviin käytäntöihin liittyvä hanke”, Hakkarainen kertoo.

Airbnb:n voimakas kasvu on vaikuttanut kaupunginarkkitehti Outilan mukaan asuntojen rakentamiseen ja asuntojen kokoonkin ehkä jossain määrin. Pienet asunnot sopivat paitsi kaupungissa enemmistönä oleville pienille asuntokunnille, mutta myös yksin tai parina matkaileville. Erityyppisistä tarpeista juontuva kysyntä asettaa painetta asuntosijoittajille sekä matkailijoiden että paikallisten suunnalta. Kumpi painaa vaakakupissa enemmän – yksilömatkailija vai paikkakunnalle muuttava opiskelija?

Rovaniemen kokoisessa kaupungissa kasvun hallinta on avainasemassa, jotta paikallisten ja matkailijoiden kohtaamiset eivät muodostuisi ongelmallisiksi.

Kaavoituksella voidaan asettaa määräyksiä asuntojen koosta, mutta se ei sulje pois asuntojen vuokraamista tilapäiseen asumiseen. Kyse on pikemminkin säädöksistä, joilla määritellään pysyvä ja tilapäinen asuminen.

”Paras työkalu on yhtiöjärjestys, jossa säädetään asiasta. Tosin silloin tulee rajanneeksi muutakin, esimerkiksi sukulaisille tai opiskelijoille kohdennettua asunnon vuokrausta asumistarpeisiin. Mielestäni tärkeintä on määritellä, mikä on tilapäistä asumista ja milloin muuttoilmoitusta tarvitaan”, Outila pohtii.

Rakennuksen ja asunnon tulee olla rakennusluvan mukaisessa käytössä. Tässä ongelmana on kuitenkin se, että Airbnb on asumisen alla kulkevaa toimintaa, vaikka näyttääkin ilmiönä majoitukselta. Voimakkaasti kasvaneen vertaismajoituksen vuoksi voisikin olla tarpeen määritellä milloin kiinteistösijoittaja katsotaan matkailuyrittäjäksi – etenkin jos sijoittajalla on useita lyhyeksi ajaksi vuokrattavia asuntoja. Tällöin ilmiön ja vaikutusten samankaltaisuus asettuisi myös samanlaisten oikeuksien ja velvollisuuksien alle.

”Tässäkin tulee vastaan kaavoituksen ja koko kaupunkisuunnittelun vanhentuneisuus, sillä perinteinen funktionalistinen, toimintoja eriyttävä suunnittelu ei ole enää tätä päivää. Hybridit ja monikäyttöiset rakennukset yleistyvät tulevaisuudessa. Lisäksi toimintojen ajallinen kesto on jatkuvassa muutoksessa. Enää ei voida varmuudella tietää, mitä samassa rakennuksessa tapahtuu 5–10 vuoden päästä”, toteaa Outila.

Mitä paremmin opiskelijoiden asuntotarpeisiin pystytään vastaamaan asuntosuunnittelun kautta, sitä paremmin Rovaniemi pystyy pönkittämään mainettaan opiskelijaystävällisenä kaupunkina. Rovaniemen kokoisessa kaupungissa kasvun hallinta on avainasemassa, jotta paikallisten ja matkailijoiden kohtaamiset eivät muodostuisi ongelmallisiksi. Opiskelukaupungin vetovoimaa ei ainakaan lisää se, jos Airbnb vie jatkuvasti kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja pois markkinoilta. Monissa turistien suosimissa suurkaupungeissa, kuten Pariisissa ja New Yorkissa ilmiö on aiheuttanut merkittäviä ongelmia nostaen paikallisten asumiskustannukset lähes tähtitieteellisiin summiin. Turistit ovat vallanneet kaupunkien keskustat, ja tähän on monissa kaupungeissa reagoitu esimerkiksi säätämällä enimmäismäärä vuokrapäiville.

Lisääntynyt omatoimimatkailu ja autenttisten kokemusten etsiminen puoltavat vertaismajoituksen suosion kasvua. Opiskelijanäkökulmasta katsottuna sopii toivoa, että Airbnb:n saataisiin paremmin hallintaan, jotta Rovaniemellä ei kohdata tulevaisuudessa liian suuresta matkailijamäärästä aiheutuvaa ns. overtourism-ongelmaa. Matkailijat ja opiskelijat eivät katoa kaupunkikuvasta, minkä vuoksi pitäisi pyrkiä löytämään kestävää kehitystä tukevia ratkaisuja ja toimintamalleja – molemmat osapuolet tarvitsevat kuitenkin omaan käyttötarkoitukseensa soveltuvan katon päänsä päälle.

 

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *